Беседовал: Александр ПИГАРЕВ
Фото: Николай МАЛЫШЕВ
Президент Института специалистов инвестиционной сферы НИУ ВШЭ о проданном асфальте, лопнувших трубах и светлом будущем ЖКХ
— Павел Анатольевич, как вы считаете, почему сфера ЖКХ, несмотря на предпринимаемые меры, уже много лет остается одной из самых резонансных и проблемных в стране?
— Сфера ЖКХ всегда была, есть и будет резонансной и проблемной. Но надо отдать должное — положительная динамика есть. Абсолютно очевидно, даже глядя с территориальной и климатическойточки зрения, что ЖКХ Российской Федерации не имеет аналогов в мире! Представьте себе — протяженность только тепловых коммунальных сетей в 2,5 раза превосходит протяженность железнодорожных путей России. Поэтому когда политики-популисты говорят «давайте воспользуемся опытом других стран», то нужно понимать, что ни одна страна мира не имеет опыта эксплуатации столь протяженных систем централизованного жизнеобеспечения в условиях сурового климата. Когда во Франции температура падает до —5 градусов, то это коммунальный калапс. А у нас в некоторых регионах до минус 60 может доходить.Если говорить об Америке, то у них значительная часть жилищного фонда каркасная, сборно-разборных модификаций. Как это можно сравнивать с нашей страной? У нас же ЖКХ фундаментальное. Да, были не единичные ситуации провала, когда не выполненные вовремя ремонты инженерных сетей привели к коллапсу в некоторых регионах. Важно помнить о том, что в ряде регионов износ инженерных систем порядка 90% и их необходимо менять. Но для этого требуется вложить в ЖКХ порядка 13 триллионов рублей. А таких денег в бюджете сейчас нет. Поэтому одна из главных задач сегодня — обеспечить приток инвестиций и создать инвестиционный климат для прихода в ЖКХ частного капитала.
— Мне кажется, что это очень непростой и небыстрый процесс…
— Да- непростой. Но, в стране уже начат «большой ремонт» жилого фонда – это более 700 тыс. жилых домов, с годовым объемом собираемых денежных средств в 160 млрд.руб. Да, у людей есть абсолютно обоснованные претензии к качеству работы, и в этой части еще многое предстоит сделать. Сейчас потихоньку частный бизнес начинает приходить в коммунальную инфраструктуру в формате концессионных соглашений. А здесь важно построить модель, которая приведет к социально-ориентированному бизнесу. Ведь люди и так напряжены из-за высокой оплаты коммунальных услуг . Недавняя ситуация в Новосибирске это подтвердила. Поэтому, когда сейчас передаются в концессии теплосети и водоканалы, муниципальную власть беспокоит главный вопрос — обеспечение тарифов на коммунальный ресурс, не приводящих к социальным взрывам. Ведь были случаи, когда после передачи инфраструктурных объектов в концессию коммунальные платежи увеличивались в 3 раза! А то, что происходит с бывшими военными городками — вообще картина плачевная!
— Слышал, что существует огромная проблема с бывшими военными городками?
— Очень большая. Дело в том, что управление жилищным фондом МО претерпело за последние 5-6 лет кардинальные изменения. И самая главная проблема сейчас в высвобождающихся военных городках, которые армия уже не планирует использовать, и идет их передача в муниципалитеты. Только в 2017 году подлежат передаче около 120 военных городков, а это, согласитесь, ошеломительная цифра… Мы в рамках существующего Жилищного кодекса систему управления жилищным фондом страны выстраиваем уже более 12 (!) лет и работы еще на годы вперед. А тут армия, которая всегда жила по своим канонам управления. Да что там военные городки! Недавно в Москве выезжали на рейд — это был первый случай в моей практике, когда военные обратились в ОНФ — в общежитие для военных на Госпитальном переулке. Так вот из-за чудовищного состояния здания дом год назад отключили от газа. С точки зрения газовой службы все правильно — они должны не допустить взрыва здания. Но куда смотрит Управление Эксплуатации жилищного фонда МО вместо того, чтобы подключиться к решению проблемы в ответ на обращения военных пишет, что так как им принадлежит не 100% здания, то капитальный ремонт должен делать Фонд капитального ремонта Москвы. Службы препираются, а люди год сидят без газа! При этом резко вырос расход электричества вплоть до перегрузки сети, так как калориферы подключают. И это в Москве!
— Что же в таком случае творится в регионах?
— Несколько лет назад я приезжал с сыном в гарнизон Дуброво, в котором в свое время служил, и был в шоке. В этой некогда образцово-показательной части Славянка сняла и продали весь асфальт с плаца и подъездных дорог. Сейчас там порядок навели и дороги восстановили. Но существует общая проблема для военных городков — ничего не делается с точки зрения соблюдения Жилищного Кодекса (ЖК) для военнослужащих, городки которых сейчас передаются в муниципалитеты. Квартиры у них не приватизированы, договор социального найма с ними никто не заключает, но при этом они постоянно получают и оплачивают счета от управляющей компании. А то и двух компаний сразу! Как им объясняют — «произошла пересменка управляющих компаний». Да они в глаза их не видели. Договор управления никто военнослужащим не предоставлял, расчеты коммунальных платежей тоже. Военным приходят письма, что их здания перешли на другую ресурсноснабжающую компанию. Почему это произошло? Там одно-единственная ресурсная компания больше 50 лет снабжает этот городок. Что вдруг новые сети проложили, что ли? Люди возмущены тем, что не понимают сложившуюся ситуацию и чувствуют себя обманутыми… Раньше военные жили в городках в служебных квартирах и никто не думал про жилищный кодекс, жили по Уставу. Вышел на пенсию? Получи вместо служебной квартиры свое жилье в ближайшем городе. Сейчас военные оказались в другой парадигме — они отслужили 25-30 лет и сейчас должны разбираться с тем, что такое «социальный найм», что такое «управляющая компания». Им приходят платежки и они оплачивают капитальный ремонт зданий, хотя не должны этого делать, если они не являются собственниками. Если здания в ведении МО, то министерство обороны должно оплачивать капремонт. Если это теперь муниципальный жилищный фонд, то ремонт должен оплачивать муниципалитет. Но муниципалитеты не заинтересованы в том, чтобы принимать на свой баланс военные городки…
— То есть, они так и остаются беспризорные…
— На сегодняшний момент подготовлено порядка 20 актов передачи (из 120) военных городков в ведение муниципалитетов. Остальные 100 городков — между небом и землей. От них уже отказались, но еще не приняли на баланс. Но при этом уже приходят платежки от двух, а то и трех управляющих компаний! Дело в том, что никто и никогда не занимался жилищным просвещением в военных городках. Получается, что людей нагло дурачат! Они по 30 лет жизни отдали служению Родине, а теперь их грабят из-за того что военные ничего не понимают в ЖКХ. А надо знать, что согласно жилищному кодексу раз в год должен проводиться отчет управляющей компании по тратам. Каждый год жильцы должны утверждать смету на содержание и ремонт здания на текущий год, которая является приложением к договору управления. Жильцы должны понимать как начисляются их коммунальные платежи, по какой методике…
— И что делать в такой ситуации? Люди сами не справятся, у них нет ни опыта, ни образования в этом вопросе.
— Первое решение, лежащее на поверхности, пусть и не самое эффективное, это провести в гарнизонах ликбез на тему жилищного хозяйства. Для 120 городков — это сделать можно . Сами они в жилищном кодексе не разберутся, поэтому им необходимо объяснить все важные моменты. Во-вторых, до перехода на баланс муниципалитета военные городки де-юре находятся в ведении Министерства Обороны и эксплуатацией непереданного жилищного фонда должно заниматься управление эксплуатации ЖФ МО без всяких пересменок УК. Сначала выполните задачи до одного рубежа. А потом одномоментно с подписанием акта передачи, проинформируйте людей, куда им теперь надо будет обращаться. Выполнить это в 120 точках проблем не составит — была бы заинтересованность. В любом случае, офицеры должны знать что делать, как все правильно должно происходить и к кому обращаться в случае возникновения «нерешаемых» проблем.
— А есть адрес и телефон организации, куда им нужно обращаться?
— Есть. Это государственная жилищная инспекция. В силу ЖК, наведение порядка по всем аспектам жилищно-коммунальным отдано жилищным инспекциям. Сейчас в их ведение отдано все — от контроля за проведениемобщих собраний собственников, выбором УК, правильностью начислений КУ, порядком попадания в программу Капитального ремонта. Более того, согласно 20ст ЖК в обязанности жилищной инспекции вменена обязанность требовать четкого соблюдения жилищного законодательства от руководителей муниципалитетов. По сути, жилищный инспектор может выписать предписание, второе, третье, а дальше подать на дисквалификацию мэра города за неисполнение ЖК. Просто не все знают, что жилищная инспекция наделена такими полномочиями и обращаются в муниципалитет. А муниципалитету невыгодно разбираться с аварийными зданиями. Как только такой дом принят на межведомственной комиссии в категорию аварийного, то в соответствии с законодательством он должен быть расселен в течение месяца. А подменного фонда нет! Не сделали в срок — придет прокуратура и мэра накажут за неисполнение… Поэтому военным необходимо обращаться в жилищную инспекцию — результат практически гарантирован! Дело в том, что выстроена федеральная вертикаль. В каждом субъекте федерации есть своя инспекция и есть главный жилищный инспектор страны, на котором замыкаются все жилищные инспекции субъектов. Мы много раз использовали этот алгоритм.
— Еще есть крайне острая для военных городков проблема с подготовкой к отопительному сезону, которая продолжается уже 4-5 лет и толком не решается…
— Это вещь объективная. Если система изношена, то с высокой степенью вероятности трубы рванут если не в этот сезон, то в следующий.Поэтому важная задача, которая решается властями — это замена в доме инженерных сетей и коммуникаций, а также внешних инженерных систем. Есть важный момент, о котором не говорят. Дело в том, что когда мы говорим про износ сетей, то имеется в виду износ по бухгалтерскому учету. А необходима техническая инвентаризация сетей, чтобы понимать реальное положение дел. Технологии как это можно сделать уже существуют, но управляющим компаниям проще всего проводить «планово-предупредительные работы». Как я уже говорил, ремонту подлежит большой объем жилищных и инфраструктурных фондов, денег в таком объеме у государства недостаточно. Поэтому нужно смотреть с точки зрения уменьшения налогового бремени как привлечь в сферу ЖКХ инвесторов…
— …то есть, нужно чтобы пришли частные компании и взяли на себя эту головную боль…
— Да, именно. Большой плюс для них, это то, что бизнес в ЖКХ абсолютно гарантирован — платежи граждан поступают всегда. У нас оплата коммунальных услуг составляет порядка 90%, причем задолженности у физических лиц практически нет. Задолженности сейчас есть только у предприятий. А это — гарантия возвратности средств для инвесторов. Увы, сама инвестиционная среда у нас в регионах пока не создана. Не секрет, что часто бывает так — пришел к власти новый губернатор и сразу меняются все правила игры. Поэтому бизнесмены опасаются — инвестиционные затраты миллиардные, и не каждый инвестор готов просто так рисковать. Поэтому сейчас организована рабочая группа по созданию инвестиционного климата в ЖКХ, и этот вопрос будет обсуждаться на Госсовете . Что же касается этого отопительного сезона, то некоторые улучшения конечно будут, но не принципиальные. Потому что сначала надо модернизировать инфраструктуру, модернизировать жилищный фонд и делать это комлексно, в единой системе. Иначе модернизируете вы ТЭЦ, но не выполните энергоэффективный ремонт по дому и вся произведенная вами энергия будет топить улицу. Потому что повторюсь: ЖКХ — это вещь системного анализа, системных решений и неразрывности ЖФ и коммунальной инфраструктуры.
— Как вы считаете, сколько потребуется времени чтобы навести порядок в непростой системе ЖКХ?
— Слово «порядок» — весьма относительно. Я бы говорил о бесперебойной работе системы как системы в целом. Тенденция абсолютно позитивная, но еще лет 5 нам потребуется. Недавно Минстрой РФ заявил, что планируется переход к новым видам обслуживания на теплосетях и что отключение горячей воды летом не должно превышать 3 (!) дня. А чтобы этот срок обеспечить требуется целая техническая революция и Минстрой на ее проведение берет три года! Большая часть проблем в ЖКХ у нас по отоплению, а вторая — по качеству воды. Если сдвинем ситуацию по отоплению, то уже отлично. Сейчас очень активно проводятся работы по жилищному фонду. Только вдумайтесь, за год в Москве производится капитальный ремонт 4000 домов. Это колоссальный объем. И еще для того чтобы перейти к системным преобразованиям нам необходимы подготовленные кадры. А их сейчас нет! В 30-е годы была создана и успешно работала Академия коммунального хозяйства, которую потом закрыли. Но сейчас все начнет потихоньку восстанавливаться, ведь эта система интересна как с точки зрения управления, так и с точки зрения карьеры. Какие родители не отдадут ребенка на подготовку в «сити-менеджера»? Поэтому мы в Высшей школе экономикисейчас беремся за проект «Высшая школа городского хозяйства», чтобы сформировать систему знаний и еще обучить преподавателей. Исходя из текущих потребностей необходимо около 5000 преподавателей на всю Россию. Сейчас мы согласились (Минстрой и власти субъектов федерации), что систему нужно воссоздавать. В каждом субъекте должен быть ВУЗ по городскому хозяйству или хотя бы кафедра. Тогда и с отоплением проблем не будет, и военные городки будут в идеальном порядке.
